- Homepage
- Zahraniční reality
- Přímo od developerů
- O nás
- Naše služby
- Zprávy
- Kontakt
Španělsko je dlouhodobě vstřícné k zahraničním zájemcům o koupi nemovitosti ve Španělsku. Nemovitosti zde může koupit jak jednotlivec (fyzická osoba), tak firma (právnická osoba) se sídlem v České republice.
Celý proces koupě nemovitosti ve Španělsku se řídí španělskou legislativou a platnými daňovými zákony. Postup koupě nemovitosti ve Španělsku je odlišný od zvyklostí v České republice. Je nutné dbát na dodržení formálního procesu koupě nemovitosti a administrativních požadavků ze strany španělských institucí.
Níže si vás dovolujeme seznámit se základními požadavky, které musí vzít kupující na zřetel. Dovolujeme si ovšem upozornit, že každá transakce převodu vlastnictví může být mírně odlišná. Pro konkrétní specifikace koupě dané nemovitosti je nutné konzultovat přesné podmínky se zástupci firmy Rellox.
Rellox vás provede celým procesem koupě nemovitosti ve Španělsku a poskytne maximální asistenci k zajištění bezpečného převodu a užívání nemovitosti.
Pokud si jednotlivec (fyzická osoba / FO) nebo právnická osoba (PO) přeje koupit nemovitost ve Španělsku, pak bude muset splnit následující formální a administrativní požadavky:
Před podepsáním veřejných listin se jako součást nákupu nemovitosti běžně podepisují dva neveřejné dokumenty: smlouva o rezervaci nebo záloze a kupní smlouva. Zákon považuje kupní smlouvu za absolutně platný způsob uskutečnění obchodu, kdy jsou obě strany právně vázány dodržovat celý její obsah, pokud tento neporušuje zákon.
Proto strany nesmějí odmítnout dodržovat smlouvu jen proto, že jim její dohodnuté podmínky nevyhovují. Společnost Rellox zajišťuje pro své klienty standardní překlady smluvních dokumentů, ale z právního hlediska je třeba mít na paměti, že tyto překlady jsou pouze informativní. Podle španělského práva má vždy přednost text ve španělštině.
Před kupní smlouvou je obvykle podepisován dokument zvaný „smlouva o rezervaci nebo záloze“ a jako potvrzení rezervace je předávána peněžní částka. Zálohy jsou většinou (zejména u nových nemovitostí) ve formě „stažitelné zálohy“, neboť kupujícímu umožňují odstoupit od koupě, ale s tím, že pokud tak kupující učiní, propadne předaná peněžní částka. Obdobně platí, že pokud od obchodu odstoupí prodávající, musí vrátit dvojnásobek rezervační zálohy.
Je obvyklé, že současně s podepsáním smlouvy o záloze se podepíše odhad ceny zařízení, bílého zboží a dalšího příslušenství vybraného pro nemovitost. Doporučujeme, aby kupující ve Španělsku a před návratem do své domovské země také požádal o číslo N.I.E. (identifikační číslo cizince) a dal si ověřit své pasy. Pokud je požadováno také vojenské povolení, musí kupující též poskytnout překlad ověřených pasů a výpisů z rejstříku trestů všech držitelů.
Podepsání kupní smlouvy představuje formální souhlas obou stran; kupující sjednává, že převede částky v dohodnuté době a dohodnutým způsobem, a prodávající sjednává, že nemovitost postaví (v případě nemovitostí ve výstavbě) a předá podle dohodnutých podmínek a v dohodnutém časovém harmonogramu. Smlouva může být podepsána oboustranně ve Španělsku, nebo, jak je to obvyklé v případě zahraničních kupujících, může být zaslána doporučenou poštou do země kupujícího, aby ji tam kupující podepsal a vrátil k podpisu prodávajícímu.
V případě nemovitostí „na klíč“ je nutné, aby kupující podepsal smlouvu před návratem do své země, zejména pokud žije mimo Evropskou unii. Dokumenty podepisované jak kupujícím, tak prodávajícím standardně zahrnují: 2 výtisky kupní smlouvy, soubory plánů a seznamy příslušenství.
V případě starší nemovitosti je termín předání sjednán dohodou mezi prodávajícím a kupujícím. V případě nové nemovitosti jsou nutné nejméně dva týdny na zařízení a uklizení nemovitosti a na zřízení přípojek pro elektřinu a vodu.
Je třeba vzít na vědomí, že klíče nebudou kupujícímu předány nebo veřejné listiny nebudou podepsány, dokud nebudou zaplaceny veškeré částky za nemovitost, stavební práce a příslušenství.
Ačkoli neveřejná smlouva – kupní smlouva – je plně platná, je nutná veřejná listina, aby bylo možné zaregistrovat nemovitost v katastru nemovitostí a případně zažádat v bance o hypotéku. Veřejná listina nahrazuje neveřejnou smlouvu v několika ohledech:
Notář požádá kupujícího o následující dokumenty a obrátí se na něj s následujícími požadavky: originální platný pas, N.I.E. (identifikační číslo cizince), vojenské povolení (pokud je nutné), doklad o veškerých uskutečněných platbách, překladatel (pokud kupující nerozumí španělsky) a jmenovaný daňový zástupce.
Komu musí kupující zaplatit?
Právní firmy ve Španělsku obvykle zajišťují kompletní právní servis, dokud nejsou prodejní listiny skutečně zaregistrovány v katastru nemovitostí. Obvyklá doba zpracování je přibližně 1 až 2 měsíce.
Jakmile jste si koupili svou nemovitost, musíte vzít na zřetel následující každoroční výdaje:
Daň z nemovitosti (I.B.I.): jedná se o místní daň účtovanou místním úřadem v obci, kde se vaše nemovitost nachází. Vypočítává se na základě hodnoty, kterou místní úřad nemovitost ocení (odhadovaná cena), přičemž každý místní úřad používá svůj vlastní koeficient.
Termín pro zaplacení se též liší město od města, ale výzva k zaplacení se obvykle zasílá na adresu nemovitosti. Doporučuje se zřídit si na svém bankovním účtu trvalý příkaz pro platbu této daně, čímž se zajistí její včasné zaplacení, takže se vyhnete případným úrokům z prodlení. Tuto daň platí majitel nemovitosti vždy 1. ledna.
Daň z příjmu v případě osob z jiných zemí: tuto daň musejí platit osoby z jiných zemí, které vlastní městskou nemovitost ve Španělsku. Přiznávaný zdanitelný základ se vypočítává na základě procentní sazby z odhadované ceny nemovitosti (uvádí se ve formuláři pro daň z nemovitosti). Toto procento je:
Výsledná částka pokrývá celý kalendářní rok. Tudíž pokud jste nemovitost nevlastnili celý rok, musí být částka vypočítána proporcionálně podle počtu dnů, kdy jste byl/a majitelem.
Z výsledné částky je splatná daňová sazba ve výši 24,75 %. Datem uskutečnění daňového plnění v souvislosti s touto daní je 31. prosinec každého roku a přiznání k této dani (pomocí formuláře 210) musí být podáno kdykoli během následujícího roku. Přiznání musí být podáno finančnímu a celnímu úřadu podle místa, kde se nemovitost nachází.
Konkrétní příklad:
Odhadovaná cena: 54.000,-. Pro náš příklad předpokládejme, že od 1. ledna 1994 je odhadovaná cena přezkoumávána. Nemovitost byla koupena 30. září 2012.
K 31. prosinci 2012 by uskutečnitelné daňové plnění bylo:
Zdanitelný základ: 54.000,- * 1,1 % (92 děleno 365 dnů) = 149,72
Splatná částka: 24,75 % * 149,72 = 37,05 eur kdykoli během roku 2012.
Tímto způsobem musí být tato daň vypočítávána každý rok, kdy vlastníte nemovitost.
- společné poplatky: pokud je nemovitost součástí projektu se společenstvím vlastníků, musí být periodicky placen příslušný poplatek (měsíčně, čtvrtletně, půlročně, ročně atd.). Nejpohodlnějším způsobem je zřídit si trvalý příkaz na španělském bankovním účtu.
Účty za vodu a elektřinu: potřebujete bankovní účet pro zřízení trvalých příkazů pro platby účtů za energie: pokud účty platit nebudete, rozvodné společnosti nemovitost rychle odstřihnou od dodávek.
Klíče předá kupujícímu zástupce prodávající strany. V případě nové nemovitosti obdrží kupující také výtisk uživatelské příručky pro nemovitost, jak vyžaduje zákon.
» Nabídka nemovitostí na prodej na Mallorce.
» Nabídka nemovitostí na prodej na Kanárských ostrovech.