Španělsko: při nákupu nemovitostí pozor na Pobřežní zákon (Ley de Costas)

Na zájemce o koupi nemovitosti ve Španělsku “číhá” několik nebezpečí – jedním z nich je zákon z roku 1988 označovaný jako Ley de Costas (Pobřežní zákon), který pevně stanovuje hranice mezi státem vlastněnými a soukromými pozemky.

Pokud stejně jako několik desítek Evropanů ročně koupíte nemovitost na špatné straně hranice, může se vám stát, že ve skutečnosti nebudete vlastnit nic kromě svolení k užívání. Pokud tedy plánujete nákup nemovitosti na pobřeží, zjistěte si, kudy hranice mezi státními a soukromými pozemky vede. I přesto, že byl zákon přijat již v roce 1988, na velké části pobřeží stále nebyla hranice určena. Rozhodně tedy nekupujte nemovitost, pokud není jisté, kudy v dané oblasti hranice povede!

Dobrou zprávou je, že nyní můžete online zkontrolovat, kudy hranice vede alespoň v některých oblíbených lokalitách (jako jsou Baleáry nebo Costa Tropical). Zatím není pokryta velká část pobřeží, ale je to dobrý začátek. Podívejte se na on-line mapu s vyznačením státem vlastněných pozemků na pobřeží Španělska.

Mapa s vyznačenou hranicí je publikována Úřadem pro udržitelnost pobřežních oblastí zařazeným pod Ministerstvem životního prostředí a je plánováno její rozšíření na většinu pobřežních oblastí.

Zelená linka na mapě vyznačuje hranici mezi státními a soukromými pozemky, žlutá linka dále ve vnitrozemí vyznačuje oblast, kde je sice možno vlastnit nemovitost, ale s jistými omezeními. Doporučujeme, abyste pro jistotu nekupovali nemovitost ani v oblasti určené žlutou linkou.

Potřebujete poradit v otázce nákupu nemovitostí ve Španělsku? Obraťte se na nás, rádi vám pomůžeme s výběrem nemovitosti i s celým procesem její koupě.

Co je Ley de Costas

Zákon 22/1988 zvaný Ley de Costas upravuje ochranné pásmo kolem pobřeží, které zůstane veřejným vlastnictvím a zaručuje volný přístup k moři komukoliv a kdekoliv. Zákon byl přijatý 28. července 1988 a je stále platný. V roce 2013 ale došlo k jeho úpravě zákonem 2/2013.

Ochranné pásmo je obvykle stanovené do vzdálenosti 100 (výjimečně až 200) metrů od pobřeží. Znění zákona z roku 1988 je často vyčítána jeho přílišná komplikovanost, navíc v sedmdesátých letech vyrostlo v ochranném pásmu několik stovek nemovitostí, kterým bylo následně uděleno povolení k užívání na dobu 30 let s možností obnovení na další stejně dlouhé období.

V době velkého realitního boomu v devadesátých letech přímo na plážích vyrostly další stavby, kterým především v lukrativních oblastech udělovali povolení a výjimky pro stavbu v ochranném pásmu zdejší starostové. Tyto nelegální nemovitosti měly být do 5 let odstraněny a v řadě případů se tak skutečně stalo. Část staveb ale tomuto osudu unikla díky zákonu 2/2013, který pro všechny nemovitosti v ochranném pásmu vydal povolení k užívání na dobu 75 let. U nemovitostí, které byly soudním rozhodnutím určeny k odstranění, však toto nařízení nadále zůstává platné.

Zákon 2/2013 řeší také otázky převodu práv k užívání na třetí osobu. To musí být povoleno státem, který ověří, zda nový uživatel splňuje stanovené podmínky převodu. Bezproblémový by měl být přechod práv v rámci dědictví.

Předmětný zákon také obsahuje zákaz nové rezidenční výstavby a zpřísňuje také podmínky týkající se úprav již existujících staveb (především navyšování jejich parametrů do výšky, do šířky atd.).

Zákon zároveň zaručuje přesné informace o ochranném pásmu a přesně registruje pozemky, které se v něm nacházejí. Všem zájemcům o nabytí nemovitosti tak přináší informace o pozemcích ve vlastnictví státu, nebo o těch, které mohou částečně spadat do ochranného pásma.

Na stránkách španělského Ministerstva zemědělství, potravinářství a životního prostředí (pouze ve španělštině) naleznete další informace a užitečné odkazy.

Pozn.: Ve vznikající mapě prozatím nejsou přesně zaneseny hranice ochranného pásma ve všech oblastech. Na zpracování dalších oblastí se průběžně pracuje.