Marbella (Španělsko): aktuální situace na trhu s nemovitostmi

Ve světle posledních zpráv by se mohlo zdát, že situace v krizí zmítaném Španělsku se již vrací do normálu. Tak tomu bohužel stále není, je ale zřejmé, že některé regiony opět prožívají boom. Beze všech pochyb k těmto lokalitám patří i Marbella a její okolí.

Již od počátku roku 2011 Španělsko zaznamenává poměrně silný příliv turistů, v současné době tento trend nadále posiluje. Opětovný rozvoj cestovního ruchu pomáhá nastartovat vzestup realitního trhu, který se po zásadních výkyvech daných realitní krizí opět stabilizoval.

Na současné krizi na španělském realitním trhu je snad nejhorší její nestálost – ve chvílích, kdy se zdá, že to nejhorší je již zažehnáno a že postižené regiony čeká postupné ozdravení, přijde další pád. V této atmosféře plné nejistoty je složité jakkoli předpovídat vývoj realitního trhu. Je však beze všech pochyb, že zejména luxusní nemovitosti a nemovitosti v nejvýhodnějších lokalitách vykazují obdivuhodnou stabilitu.

Marbella je vzhledem ke svojí poloze, rozvinuté infrastruktuře a mnoha turistům, kteří se každoročně vracejí, z investičního hlediska velmi perspektivní lokalitou. Po propadu, který postihl Marbellu stejně jako drtivou většinu regionů na pobřeží Středozemního moře, vykázal tento region v roce 2012 sice pomalý, ale trvalý růst. Zejména provozovatelé rekreačních zařízení by možná ocenili dynamičtější vzestup, ale právě stabilita růstu je tím nejpozitivnějším jevem – čím stálejší růst je, tím pevnější jsou základy, kterými je podložen.

Pryč jsou doby, kdy se rozevřely nůžky mezi nabídkou a poptávkou a jak majitelé, tak zájemci o koupi měli o cenách nemovitostí nereálné představy. Tato mezera nyní mizí a zejména v segmentu luxusních nemovitostí jsou již kupující ochotni akceptovat ceny, za které se v Marbelle vily a rezidence prodávají.

Na ceny nemovitostí a ochotu investovat do regionů jako je Marbella mají vliv I další faktory – jedním z nich je finanční stabilita země. Španělsko v průběhu krize ztratilo AAA rating, tedy nejvyšší možné hodnocení stability a potenciálu ekonomiky země. To vedlo ke zdražování a horší dostupnosti úvěrů a k jisté destabilizaci vnitřních finančních trhů. Nebezpečí kolapsu bylo zažehnáno díky snaze evropských finančních institucí, které zárukou dostupných půjček a prostřednictvím finančních injekcí do regionu napumpovali značné množství kapitálu. Společně se stabilizací kurzu eura tyto faktory vedly k uklidnění situace nejen na realitních trzích, ale v celé španělské ekonomice.

I přesto, že krize není zdaleka zažehnána, je zřejmé, že pád, jaký v nedávné době prožil Kypr, Španělsku nehrozí. Španělské banky Santander, BBVA a Sabadell jsou dlouhodobě hodnoceny jako jedny z “nejzdravějších” v eurozóně a ochota bank půjčovat peníze opět pomalu roste. Odpověď na otázku “kolik a zda vůbec banka půjčí” však daleko více než kdy jindy závisí na účelu úvěru. Žádat 70% až 80% úvěr tak jako v období před krizí téměř není možné, banky vyžadují lepší zástavy a důkladněji prověřují všechny žadatele. Tento stav je však známkou uzdravení systému, které v dlouhodobějším horizontu povede k stabilizaci a navýšení potenciálu pro další růst.

Samozřejmě, pokud je žadatel dostatečně solventní a je ochoten ručit nemovitostí s dostatečným potenciálem, banky poskytnou až 85% hypotéku. Právě nemovitosti z okolí Marbelly jsou považovány z tohoto hlediska za nejlepší, neboť stabilní růst regionu a předpoklady, které tato oblast má k udržení růstu, jen atraktivitu místních nemovitostí zvyšují. Více informací o možnostech financování nákupu nemovitosti v zahraničí naleznete na našem webu v sekci Financování.

Naopak, pro řadové investory představují nemovitosti zabavené z nesplácených úvěrů poskytnutých před krizí zajímavou příležitost. Ceny apartmánů a menších rodinných domů klesají a stávají se tak dostupnými i pro lidi, kteří si dříve luxus vlastnit dům v přímořském resortu nemohli dovolit.

Doba tak stále přeje hlavně kupujícím – nabídka nemovitostí je obrovská a ceny se stále drží na rozumné úrovni.  Jak již bylo zmíněno, po celou dobu trvání krize si obdivuhodnou stabilitu udržovaly luxusní nemovitosti – je to dáno zejména stálou poptávkou přicházející z Ruska, Číny a nově i z Jižní Ameriky. Zatímco dříve se kupci z těchto zemí zajímali spíše o nemovitosti ve světových metropolích, v poslední době rozšířili svůj záběr i na prestižní letoviska na pobřeží Středozemního moře. Trend však zůstává stejný, poptávka roste nejvíce v segmentu luxusních, ale méně okázalých domů a apartmánů.

To vše je z pohledu realitního trhu v Marbelle a jejím okolí velmi pozitivní. Známky postupného oživení trhu a stabilní růst začíná opět přitahovat i zájemce ze zemí Evropské unie, odkud před krizí přicházela majorita kupců. Není bez zajímavosti, že různé národnosti preferují různé oblasti – zatímco kupující z Ruska preferují zejména oblast La Zagaleta s jejími golfovými hřišti a exkluzivními resorty, zájemci ze Skandinávie vyhledávají spíše luxusní vily v oblasti Nueva Andalucía. Středoevropané mají zájem nejčastěji o apartmány v Puertu Banus.

Co se cen týče, za 200 až 300 tisíc euro je možno pořídit apartmán s dvěma nebo třemi ložnicemi situovaný v prestižních lokalitách. Samostatně stojící vily a domy začínají na částce okolo 500 tisíc euro, za 1,5 milionu euro je však možno pořídit luxusní, výborně zařízenou vilu s bazénem a velkým pozemkem. Cena závisí hlavně na lokalitě a velikosti pozemku, který k nemovitosti náleží. Často se tak stává, že luxusní penthouse u pláže stojí více, než moderní vila v golfovém resortu.

V poslední době začínají kupující preferovat moderní, prosklené domy s jednoduchým designem a minimalistickým nábytkem. Vzniklo tak velké množství vil, které i přes zdánlivou jednoduchost zahrnují kompletní domácí zábavní systémy, tělocvičny, wellness a bary. Vzhledem k tomu, že mnoho domů a vil v Marbelle pochází z 60. let a jsou postaveny v avantgardním stylu typickém pro toto období, dochází k mnoha rekonstrukcím a renovacím tak, aby i tyto nemovitosti odpovídaly představám současného zákazníka. Trh si vzhledem k omezeným možnostem nové výstavby žádá i tyto zrekonstruované nemovitosti.

Největší boom však v poslední době zažívá sektor menších a středních nemovitostí – krize totiž podstatně stlačila ceny výstavby a tak i menší developeři si mohou dovolit realizovat vlastní projekty. Aktivita jak ve výstavbě, tak na realitních trzích tak začíná po hubených rocích opět vzrůstat.

K růstu aktivity přispěly i různé stimulační balíčky připravené španělskou vládou. Příkladem budiž například udělení statusu rezidenta každému, kdo zakoupí nemovitost v hodnotě vyšší než 500 tisíc euro. Zatímco povinnost nechat nemovitosti před prodejem vystavit štítek energetického hodnocení může zdánlivě vypadat jako záležitost negativně ovlivňující trh, není tomu tak. Kupující i investoři mají zájem o moderní, energeticky efektivní nemovitosti a jistota daná energetickým štítkem vystaveným nezávislým expertem nemovitosti jen přidá na atraktivitě.

Stimuly v podobě daňových úlev už byly ukončeny, ale španělskému realitnímu trhu prospívá zvyšování daní a poplatků v okolních státech. Prudké zvýšení daní ve Francii vedlo k exodu mnoha majetných lidí a i zájem o nemovitosti se částečně přesouvá z Azurového pobřeží do Španělska.

Zásadní výhodou Marbelly je její dobrá dopravní dostupnost. Mezinárodní letiště v Marbelle nabízí přímé spojení do většiny významných evropských metropolí i zámoří. V brzké době by také měla začít výstavba vysokorychlostní železnice, která spojí Marbellu se zbytkem Španělska.

Dopravní obslužnost v Marbelle včetně jejích okrajových oblastí zásadně zlepšilo i otevření tunelu San Pedro v roce 2012.