Investice do nemovitostí v Řecku. Příležitost nebo hazard?

Současné problémy Řecka související s aktuální ekonomickou situací, přijetím podmínek ze strany EU i stále hrozícím odchodem z eurozóny či dokonce státním bankrotem plní stránky novin. V návaznosti na předběžně sjednanou dohodu mezi zástupci eurozóny a Řeckem ke dni 13. července 2015 vám přinášíme komentář Jana Rejchy, Managing Directora společnosti Rellox, k současnému vývoji ve vztahu k investicím do řeckých rezidenčních nemovitostí.

Nejdříve několik základních vstupních údajů, které je nicméně nutné brát s rezervou, protože pocházejí zejména z řeckých zdrojů.

• Podle Řecké národní banky (Bank of Greece – www.bankofgreece.gr), dosáhl index cen rezidenčních nemovitostí v Řecku (pouze města) svého maxima v roce 2008. Pokud bereme rok 1997 jako hodnotu 100, tak v roce 2008 činil tento index 261,1 bodů. Od roku 2009 až do letošního roku tento index klesal až na současnou hodnotu 159,6 za první kvartál roku 2015, tzn. pokles o téměř 40 %, viz. tabulka:

• Podle neoficiálních odhadů řeckých realitních kanceláří činí pokles cen rezidenčních nemovitostí od začátku řecké krize (2010) k letošnímu roku až 50 %. 
• Likvidita řeckých nemovitostí je mizivá: během prvních tří měsíců v roce 2015 se prodalo pouze 1.800 nemovitostí. V tom samém období v roce 2014 se prodalo 15.000 nemovitostí a v roce 2004 dokonce 165.000 nemovitostí.
• V roce 2014 činil objem nových úvěrů na bydlení v Řecku 1,4 mld Euro. Pokud to porovnáme s objemem 15,4 mld Euro v roce 2006, tak se jedná de facto o kolaps úvěrového trhu. (Pro názornost: počet schválených hypotéčních úvěrů pro řecké občany klesnul z 120.000 v roce 2006 až na pouhých 750 hypoték za první kvartál v letošním roce - zdroj: E-Real Estate). Velkou část těchto úvěrů budou Řekové navíc těžko splácet v Euro, nemluvě o případné konverzi splátek do nové měny.
• Přibližně 120.000 domácností čelí aktuálně možnému vyvlastnění z důvodu neplacení splátek, ale… Tyto domácnosti byly do konce roku 2014 hájené tzv. „Katselisovým zákonem“, který bankám reálně znemožňoval vyvlastnit nemovitosti určené k hlavnímu bydlení. Od roku 2015 tento zákon již neplatí, nicméně vlastníci nemovitostí v hodnotě nižší než 300.000 Euro mohou i nadále požádat o ochranu státu – již tak učinilo cca 100.000 domácností.
• Poměr vlastnického bydlení v Řecku je jeden z nejvyšších v Evropě – cca 70-80 %. (Pro zajímavost: poměr vlastnického bydlení v Německu je naopak jeden z nejnižších v Evropě – okolo 50 %.) Přibližně sedm až osm z deseti Řeků tedy bydlí ve vlastním. I přes uvedené problémy se splácením hypoték se ve velké většině jedná o vlastnictví se splacenou kupní cenou (bez úvěru).
• V Řecku existuje výrazný rozdíl v obývání nemovitostí. Zatímco nemovitosti v urbanizačních centrech (Atény, Thessaloniky apod.) jsou přeplněné, nemovitosti v odlehlých částech jsou prázdné. Odhaduje se, že přibližně třetina všech jednotek k bydlení je neobývaná. Není nutné zdůrazňovat, že se jedná o nemovitosti ve velmi neutěšeném stavu.
• Nová rezidenční výstavba stagnuje. V roce 2013 bylo v Řecku dokončeno pouze 11.748 jednotek, oproti roku 2005 se jedná o propad o 94 %. 
• Na řeckém realitním trhu je přibližně 250.000 až 300.000 (neprodaných) nemovitostí k prodeji – pro srovnání ve Španělsku je v současné době cca 1 milión nemovitostí na prodej.

Stávající stav

Přes výrazný pokles cen je řecký realitní rezidenční trh nelikvidní - zejména z důvodu nízké poptávky od domácích investorů. Zájem ze strany zahraničních kupujících tento výpadek nenahradil, naopak zahraniční investoři mají obavy investovat do koupě nemovitostí v Řecku. (Ze zkušeností firmy Rellox vyplývá, že zájem o řecké nemovitosti ze strany českých klientů je naprosto minimální.)

Co bude dál?

Při úvaze ohledně koupě nemovitosti v Řecku je nutné brát v úvahu zejména otázku dalšího setrvání Řecka v eurozóně. V tento moment je pravděpodobné, že Řecko získá podporu ze strany věřitelů (troika – MMF, ECB, ESM) a ze strany Německa a Francie (sic!), aby Řecko mohlo dále užívat Euro měnu. Podpora zřejmě také přijde od samotných Řeků, respektive parlamentních stran (ať už se bude jednat o stávající vládní koalici vedenou Syrizou, nebo v budoucnosti o jinou vládní většinu). I přes tuto stávající dohodu je ovšem tzv. „Grexit“ stále ve hře a při jakékoliv investici v Řecku, včetně koupě nemovitosti, je nutné počítat také s možností (dobrovolného/nuceného) výstupu Řecka z Eura.

Měnové riziko

Pro výpočet návratnosti investice (ROI) do řecké nemovitosti je podstatné, v jaké měně je tato vstupní investice realizována (pro naše potřeby používejme měnu Euro nebo Kč), a zda-li bude budoucí hodnota aktiva počítána stále v Euro, nebo v jiné měně. Pokud by Řecko mělo z eurozóny vystoupit a aplikovat jinou měnu - ať už je to drachma, nebo dočasné dlužní úpisy ve formě IOU („I owe you“, viz. Kalifornie, USA), tak se návratnost investice výrazně sníží – cca o devalvaci nové měny vůči Euru, resp. Kč.

Investici do řecké nemovitosti s omezením budoucího měnového rizika a devalvace bude možné případně realizovat až v momentě, kdy bude nastavená dlouhodobá měnová stabilita. V případě setrvání Řecka v eurozóně a realizace reforem to je ovšem otázka spíše několika let, než bude jasné, že Řecko je schopno v eurozóně fungovat. V případě zavedení nové dlouhodobé měny (drachmy), bude drachma velice rychle (v podstatě jednorázově) devalvovat a další vývoj její hodnoty je ve hvězdách. Participovat na výhodném kurzu mezi Eurem, resp. korunou, a novou drachmou bude vhodné tedy až v momentě, kdy si nová drachma najde svoji „pozici“ – bez rizika další devalvace.

Vzhledem k tomu, že mnoho Řeků má účty u zahraničních bank, lze s pravděpodobností hraničící s jistotou očekávat, že i v případě zavedení drachmy, budou Řekové požadovat, zejména po kupujících ze zahraničí, částečnou platbu v Euro – tedy na černo. (Aby nedošlo k mýlce, jedná se o nelegální formu platby a daňový únik a společnost Rellox tento aspekt uvádí jako varování.)

Daňové prostředí

Dalším rizikem při koupi nemovitosti v Řecku do osobního vlastnictví jsou nejasné a měnící se legislativní a daňové podmínky. Je nasnadě, že řecká exekutiva se bude muset snažit o zvýšení příjmů z výběru daní, což může zasáhnout také vlastníky nemovitostí – zejména u nemovitostí nad určitou cenu, hodnotu, velikost apod. Výhledově se mohou měnit také sazby DPH u nové výstavby, služeb a energií. U energií by podle posledního návrhu měla platit snížená sazba DPH 13 %, ale kdo ví, zda-li to tak zůstane. Pozornost je nutné také věnovat dalším souvisejícím daním – například daň z bohatství, daň ze zisku v případě následného prodeje nemovitosti apod. Člověk aby si najal řeckého daňového poradce, aby vše stačil sledovat.

Řecká vláda se bude pravděpodobně snažit pobídnout velké a institucionální zahraniční investory k investicím do řeckých realit/projektů, nicméně tyto pobídky se budou týkat pouze větších realitních celků (zejména v rámci požadované privatizace). V případě malých individuálních privátních investorů (ze zemí mimo EU) se již řecká vláda snaží tyto investory povzbudit příslibem povolení k pobytu při koupi nemovitosti nad 250.000 Euro. Výrazný úspěch tato aktivita zatím nepřinesla a těžko někdy přinese.

Jak bude vypadat řecký realitní trh?

Řecký realitní trh bude v každém případě bez peněz, tedy nelikvidní – krátkodobě, střednědobě a bohužel asi také dlouhodobě. Ve většině zemí světa „nese“ realitní trh poptávka ze strany domácích kupujících, v Řecku domácí investoři nejsou a nebudou. Zvýšený zájem ze strany zahraničních investorů nelze očekávat minimálně do doby, než se dlouhodobě vyjasní měnová situace v Řecku. Momentální předpokládaná dohoda o setrvání Řecka v eurozóně tímto dlouhodobým řešením není.

V případě setrvání Řecka v eurozóně budou ceny řeckých nemovitostí dále klesat, ale vzhledem k mizivému počtu transakcí je možné, že tento pokles cen nebude výrazný. Pravděpodobnější je totální zmrazení realitního trhu. I přes tlak eurozóny bude Řecko pravděpodobně dále chránit své občany, kteří se ocitnou v neschopnosti splácet úvěry na bydlení, tzn. banky nebudou moci tyto nemovitosti dále prodávat. V případě přechodu na drachmu se stanou řecké nemovitosti díky devalvaci  jednorázově levnějšími pro české investory (v přepočtu ke koruně nebo euru).

Rizika

• Měnová nestabilita 
• Legislativní a daňová nestabilita
• Politická nestabilita
• Nízká likvidita
• Možný nárůst provozních nákladů
• Nestandardní chování realitního trhu

Příležitosti

Pokud jste celoživotním fandou Řecka a je vám jedno, jakou hodnotu bude mít kupovaná řecká nemovitost za několik let, nemusíte se ohlížet na případný nárůst provozních nákladů a daní, neřešíte, zda-li je ve vládě Tsipras nebo někdo jiný, a chcete si prostě užít vlastního bydlení v této krásné zemi, pak je víceméně jedno, v jaké situaci koupi nemovitosti zrealizujete. Na trhu již dnes jsou a jistě dále budou nemovitosti na prodej se slevou a můžete narazit na (v dané době) výhodnou nabídku.

Investiční doporučení

Pokud uvažujete o koupi rezidenční nemovitosti v Řecku a alespoň částečně se ohlížíte na investiční parametry, tak na Řecko v tento moment zapomeňte a vyčkejte. Dovoluji si tvrdit, že Řecko se dříve či později k drachmě „probojuje“.

Jan Rejcha,
Managing Director

Rellox