Hlavní viník bankovní krize ve Španělsku? Neprodejný dům u moře!

Praha, 11. června 2012 - Hlavním faktorem vzniku dluhové a bankovní krize ve Španělsku byl realitní sektor. V jakém stavu se nachází dnes? Jak ovlivnil a ovlivňuje bankovní krizi ve Španělsku? A jakým směrem se bude ubírat v budoucnosti?

Realitní krize ve Španělsku nekončí

Podle oficiálních statistik španělských bank je ve Španělsku mezi 800.000 až jedním miliónem neprodaných rezidenčních nemovitostí, čekajících na svého kupce, což je cca 4 % z celkového počtu jednotek na prodej ve Španělsku. Neoficiální odhady hovoří až o 2 milionech neprodaných nemovitostí, což by tvořilo cca 8 % z celkového fondu bydlení. Ať tak či tak, tyto volné nemovitosti se budou prodávat až několik desítek let a některé se zřejmě neprodají nikdy.

Přibližně 65 % z neprodaných nemovitostí se nachází u mořského pobřeží. Kdo je prodávajícím? Jsou to developeři, kterým se nedaří doprodat zásoby, a hlavně banky. Španělské banky jsou v současné době největší “realitkou” ve Španělsku. Bankovním domům spadly nekvalitní nemovitosti do klína jako nechtěný potomek od krachujících developerů a neplatičů uvěrů. A právě tyto nekvalitní zástavy u bank jsou prapříčinou stávající bankovní krize ve Španělsku.

Prodávající ovšem zřejmě nechtějí brát v potaz špatnou kvalitu většiny nemovitostí v nabídce, proto se zásoby neztenčují. Při porovnání roku 2011 s 2010 činil meziroční pokles počtu neprodaných nových nemovitostí nepatrných 0.08 %! Ve velké míře se totiž jedná o nemovitosti v rámci nekvalitních projektů – ve špatné lokalitě, s nedostatečnou infrastrukturou, nebo dokonce v nedokončených projektech.

Od realitního vrcholu v roce 2007 klesly průměrné ceny nemovitostí v pevninské části Španělska o 30 až 50 %. O něco lépe je na tom třeba Mallorca. Zprůměrované hodnoty ovšem neříkají celý příběh. Některé nemovitosti se dostaly až na třetinu původní ceny, ale i za tuto cenu jsou stále předražené. Při meziročním porovnání klesly ceny nemovitostí v roce 2011 o 9,27 %, přičemž v posledním kvartálu roku 2011 o 2,86 % v provnání s předchozím. Průměrná cena nemovitostí v pevninské části Španělska činila 256.900 EUR v posledním kvartálu roku 2011. V prvním kvartálu roku 2012 činila 252.000 EUR. Nicméně například na Mallorce činí průměrná cena nemovitosti 456.700 EUR.

Jan Rejcha, ředitel společnosti Rellox, která se zabývá obchodováním se zahraničními realitami, předpovídá: “Situace v roce 2012 nahrává dalšímu poklesu cen. Některé analýzy předpokládají pokles o dalších cca 20 %.” V únoru 2012 se prodalo ve Španělsku celkem 26.300 nemovitostí (nezahrnuje sociální bydlení), což je pokles o 33% oproti stejnému měsíci loňského roku a pokles o 8 % oproti lednu 2012. Přitom počet transakcí v lednu meziročně poklesl o 28 %. Celkově to znamená nejhorší výsledek od začátku realitní krize v roce 2007. Pokud zvážíme pokles cen nemovitostí o cca 30 až 50 %, tak od roku 2007 se zmenšil objem peněz na španělském realitním trhu o přibližně 80 %.

Španělské banky drží nadhodnocená realitní aktiva

Španělská vláda se snaží stabilizovat veřejné finance a hlavně pomoci restruktulizovat a rekapitalizovat bankovní sektor, aby banky mohly navýšit svůj kapitál. Kromě mezinárodní pomoci od eurozóny a faktického znárodňování bank, jako se stalo nedávno v případě čtvrté největší španělské banky Bankia, je jednou z prvních možností, že banky se budou snažit rychle prodat nemovitosti, které mají ve správě, za výrazně snížené ceny. Právě banky by se tak mohly podílet na dalším poklesu cen nemovitostí. Španělsko nyní žádá eurozónu o finanční výpomoc ve výši 100 miliard EUR. K tomu Jan Rejcha dodává: “Problém je, že španělské banky uměle navyšují hodnotu těchto nemovitostí, aby zakryly vlastní špatné úvěry. V momentě, kdy budou muset španělské banky přepočítat reálnou hodnotu a likviditu svých realitních aktiv, tak budou potřebovat další peníze.”

Ve Španělsku je zásoba stavebních pozemků pro výstavbu dalších cca 4 milionu jednotek k bydlení. Přímým či nepřímým vlastníkem těchto pozemků jsou právě banky. Vzhledem k zásadnímu převisu nabídky nad poptávkou a stávající zásobě neprodaných nemovitostí je hodnota většiny těchto pozemků nízká nebo téměř nulová. Z pohledu lokálního španělského realitního trhu se jedná o začarovaný kruh. Banky se zásadním způsobem exponovaly při španělském stavebním boomu do roku 2007. V současné době mají takové historické závazky, že nejsou schopné přispět k oživení tohoto sektoru – ať už formou hypoték pro kupující nebo formou úvěrů pro stavitele.

Ve Španělsku se stále staví!

Nicméně, ve Španělsku se stále staví! Rozdíl oproti minulosti je v tom, že developeři realizují pouze “tutovky” – zejména co se týká lokality. Navíc se staví projekty menší velikosti, v lepším standardu a za výhodnější ceny. Bazální poptávka po španělských nemovitostech totiž stále existuje – zejména ze strany zahraničních zájemců. Ti chtějí koupit nemovitost nikoliv jako spekulativní investici, ale pro vlastní dlouhodobé užívání za výhodnou cenu. Jan Rejcha říká: “Investoři do nemovitostí jsou z podstaty věci konzervativní investoři, kteří neočekávají zázračný nárůst, ale chtějí spíše stabilní prostředí s menším rizikem. Z vlastní zkušenosti mohu říct, že velká část potenciálních zájemců z ČR o koupi nemovitosti ve Španělsku má strach z celkového politicko-hospodářského vývoje ve Španělsku. Výjimkou jsou klienti, kteří vědí, že chtějí nemovitost pouze pro vlastní užívání a nemají v úmyslu nemovitost v nejbližší době prodávat. Těm může naopak realitní a ekonomická krize ve Španělsku přihrát hezký domek za “hezkou” cenu.”

Někteří stavebníci díky tomu dokonce v roce 2011 zaznamenali zvýšení prodejů. To ovšem znamená, že na trhu zůstávají víceméně stále ty samé nemovitosti. Zejména velcí investoři čekají, až se nabídkové ceny dlouhodbě neprodaných nemovitostí dostanou na nejnižší úroveň. Důležitou informací pro tyto investory je fakt, že turismus ve Španělsku stále funguje. Španělsko je jednou z turisticky nejnavštěvovanějších zemí světa a to se zřejmě jen tak nezmění.

Je také nutné říci, že v přímořské části Španělska existuje řada oblastí a tzv. resortů (většinou na golfovém hřišti), které se do učité míry vymykají standardnímu realitnímu trhu. Samostatně si vytvářejí dlouhodobé koncepty marketingu a vysoké kvality služeb a jsou schopny si regulovat nabídku a poptávku nemovitostí. Takovéto solitérní resorty jsou schopny eliminovat škody vzniklé na realitním trhu.

Španělská vláda se samozřejmě snaží stavebníkům pomoct. Nejdříve dočasně snížila DPH u nové výstavby z 8 % na 4 % s platností do konce roku 2011, aby následně tuto pobídku prodloužila i pro rok 2012 s cílem povzbudit realitní sektor. Někteří developeři se snaží této situace marketingově využít a nabízejí, že za kupujícího uhradí zbývající 4 %. Ale marná sláva, celkovým výsledkům to příliš nepomáhá.

Jak se může Španělsko dostat z realitní krize?

Jan Rejcha ze společnosti Rellox zmiňuje následující možnosti, které mohou pomoct k oživení realitního sektoru:

a) Růst španělské ekonomiky, který podpoří růst zaměstnanosti a zvýší lokální poptávku po bydlení. Je možný růst španělské ekonomiky bez oživení stavebnictví, které mělo v minulosti zásadní vliv na ekonomiku? Zde jsme se dostali na úroveň diskuse “slepice – vejce” neboli začarovaný kruh. Podmínkou pro růst španělské ekonomiky je ozdravení bankovního sektoru.

b) Růst poptávky po španělských nemovitostech ze strany zahraničních investorů, z nichž velkou část tvoří kupující s hotovostí. Mnoho potenciálních investorů z EU ale v současné době řeší vlastní problémy v rámci svých ekonomik a nemají chuť riskovat investici v tak nejisté lokalitě jako je Španělsko. Investoři z Ruska a bývalých zemí Sovětského svazu sice částečně nahrazují investory z EU (a do budoucna to mohou být i kupující z východní Asie), ale pokud chce Španělsko prodávat ve větším objemu, měla by většina zahraničních zájemců přicházet z Evropy. Otázkou je tedy další vývoj v zemích jako Velká Británie a Německo nebo ve Skandinávii.

c) Umoření části dluhů znehodnocením měny inflací nebo devalvací eura vůči dolaru nebo libře jsou čistě teoretickým nástrojem, který nemá Španělsko ve vlastních rukách vzhledem k členství v eurozóně. Obdobně jako v případě Řecka, se zde dostáváme k možnosti vystoupení Španělska z eurozóny a návratu k původní měně, která bude výrazně devalvovaná zejména vůči euru a libře. Praktické následky vystoupení Španělska z eurozóny jsou ovšem těžko odhadnutelné.