Gastro nemovitosti - hotely a penziony na prodej

Pokud někdo uvažuje o investici do realit v zahraničí nebo pokud někdo uvažuje o investici do realit s cílem výnosů, jednou z možností je investovat do takzvaných „gastro“ realit. A nemusíte k tomu nutně být český hoteliér.

Pod skupinou gastro realit se skrývají nemovitosti, které jsou provozovány s cílem pokytovat služby v oblasti pohostinství – hotely, penziony, restaurace, bary nebo kavárny. Oblast investic do gastro realit zaznamenává kontinuální nárůst zájmu nejen ve světě, ale také v České republice.

Kdo a jak může investovat
Zájemce o koupi gastro realit lze rozřadit do několika skupin. Z podstaty věci tvoří první skupinu investoři, kteří jsou již v oblasti pohostinství aktivní v České republice a mají zájem rozšířit svoji působnost také do zahraničí. Tito lidé a firmy v drtivé většině případů vědí o jaký typ nemovitosti mají zájem a mají specifikované další požadavky, které musí investice splňovat. Druhou skupinou jsou individuální investoři, kteří nejsou v oblasti gastronome zatím aktivní, ale z nejrůznějších důvodu chtějí do této oblasti obchodu proniknout. Tato skupina investorů roste v České republice poměrně rychle, zejména mezi podnikateli, kteří mají již vybudované primární obchodní aktivity a hledají další možnosti rozšíření nebo diverzifikace obchodní činnosti. Z řad individuálních investorů se rekrutují také kupující, kterým nezáleží až tak na typu investice, ale kladou důraz zejména na návratnost – a návratnost u gastro realit může být opravdu vysoká. V neposlední řadě zaznamenáváme případy již realizovaných investic od velkých institucionálních investorů, kteří kupují větší hotelové komplexy nebo se podílejí na jejich výstavbě.

U investic do gastro realit připadají do úvahy dvě standardní možnosti – koupě nebo pronájem. V prvním případě je nutné si uvědomit, že samotná koupě nemovitosti je pouze jednou částí obchodu. Tím druhým krokem je zajištění faktického provoz nemovitosti, který následně přináší zisky. Majitelé gastro realit mohou realizovat příjmy opět dvěma základními způsoby. První možností je investovat do koupě gastro nemovitosti a následně uzavřít smlouvu s vybraným provozovatel. Tato spolupráce s provozovatelem má buď formu management smlouvy, kde jsou jasně definované povinnosti provozovatele (a majitele), za které dostává provozovatel od majitele odměnu (fixní nebo odvislou od výsledků, respektive kombinaci obou). Variantou číslo dvě je smlouva o nájmu nemovitosti, kdy provozovatel platí dohodnutý pravidelný nájem majiteli. Výběr té správné varianty závisí na výchozí situaci a cílech obou dvou stran. Můžeme zmínit, že celosvětovým trendem, a to zejména ze strany provozovatele, je snaha o uzavření management smlouvy, která ponechává část odpovědnosti na straně majitele a provozovatel se může zcela věnovat řízení. Pro majitele je jistě jednodušší (nemusí znamenat výnosnější) dát nemovitost do nájmu a limitovat tak své další vstupy (personální, časové či finanční) do projektu.

Obdobně jako u rezidenčních realit, mohou majitelé gastro nemovitostí počítat také se zhodnocením samotné nemovitosti. V případě hotelů, penzionů a restaurací závisí toto zhodnocení zejména na poloze nemovitosti a potenciálu výtěžnosti ať už z řad turistů nebo domestiků. Nezanedbatelnou cenu může mít také vybudovaná obchodní značka (jméno) a pokud je to pro danou gastro nemovitost relevantní tak také fungující obchodní vztahy s obchodními partnery, v první řadě s cestovními agenturami, které zajišťují příliv klientů. Je patrné, že úspěšnost investice do gastro realit z pohledu majitele úzce souvisí s kvalitou provozu.

Investice formou koupě gastro nemovitosti je běžná zejména u kapacitně větších a provozně náročnějších druhů realit. Druhou možností, o které jsme se zmínili, je forma nájmu gastro nemovitosti. Tato forma je standardní například u kaváren, restaurací nebo barů a je určena pro ty zájemce, kteří chtějí restauraci apod. sami provozovat. Tyto menší provozovny jsou často součástí větších budov nebo komplexů, jejichž majitelé takto realizují své příjmy, viz. výše. V případě nájmu již existující a provozované gastro nemovitosti platí nový nájemce tzv. odstupné stávajícímu nájemci a následně přebírá jeho smlouvu s majitelem. Tyto nájemní smlouvy jsou uzavírány na několik let, např. 10 let, s možností opce prodloužení nájmu. Provozovatel tak platí po celou dobu majiteli nájem ve stanovené výši. Ve většině případů, stejně jako u rezidenčních nemovitostí, skládá nájemce majiteli při podpisu smlouvy deposit ve výši několika měsíčních nájmů. (V této souvislosti můžeme zmínit, že obdobným způsobem funguje také nájem maloobchodních prostor, což může být zajímavé pro české prodejní firmy expandující do zahraničí.)

Podmínky investic
Při investice formou koupě nemovitosti se na vlastní převod nemovitosti vztahují standardní jednorázové převodové daně a poplatky, které oscilují na úrovni 10% z kupní ceny nemovitosti. Nižší převodové náklady mohou být v zemích se zvýhodněným daňovým systémem, což se týká zejména zemí v oblasti Karibiku. Alternativou k převodu vlastnictví je koupě firmy, která nemovitost vlastní, včetně převzetí jejích závazků, i pracovně právních, nebo převodem podílů stávajících společníků na kupující. Tato cesta odbourává nutnost platit poplatky z převodu vlastnictví nemovitosti, nicméně s sebou nese i určitá rizika. Investor si musí řádně prověřit stav kupované firmy, zejména jejích závazků.

Legislativní podmínky koupě gastro realit v zahraničí jsou obdobné jako u rezidenčních nemovitostí. Čeští investoři mají ve většině cílových zemí dveře otevřené a mohou zde investovat přímo – jako fyzická nebo právnická osoba. V některých zemích, které udržují restrikce vůči zahraničním investorů, např. Chorvatsko nebo Bulharsko, je nutné založit místní právnickou osobu a koupi realizovat jejím prostřednictvím. V případě provozu nemovitosti je situace o něco komplikovanější. Řada zemí vyžaduje ze zákona různá povolení od místních úřadů – například licenci k prodávání alkoholu. Je také nutné počítat s tím, že většina zemí si chrání místní pracovní trh a podmínky udělení pracovního povolení pro české občany jsou v každé zemi výrazně individuální.

Vlastnictví, provoz a výnosy z vlastnictví gastro nemovitosti se řídí zákony a daňovým systémem, platným v zemi, kde se nemovitost nachází. Zajímavé mohou být výnosy v zemích s nižším daňovým zatížením, což se týká hlavně některých států Karibiku, kde se zisk před a po zdanění nemusí výrazně lišit.

Kde investovat?
Většina českých investorů do gastro realit uvažuje v geografických intencích Evropy. Soustřeďují se zejména na turisticky oblíbené destinace ve středomoří a na alpská lyžařská střediska, která mají potenciál pro vysokou výtěžnost nemovitosti, respektive pro vysokou výnosnost. Pokud vynecháme velké institucionální investory, kteří investují v řádu set miliónů až miliard Kč, tak menším a středně velkým investorům můžeme doporučit několik tipů na investice do gastro realit.

Rakousko
Rakousko je poseto mnoha známými a hojně navštěvovanými lyžařskými středisky, což s sebou přinášelo a přináší také rozvoj služeb. Nabídka gastro realit je poměrně široká, asi nejběžnější je koupě tzv. rodinných penzionů s dobrou dostupností na sjezdovky. Informativní příklady: Kompletně zařízený penzion v městě Maria Alm (blízko vyhlášených lyžařských středisek) s ubytovací kapacitou 30 míst, vlastní jídelnou, barem a parkovištěm je ke koupi za 560.000 EUR. Hotel ve městě Dorfgastein s kapacitou 75 lůžek, vlastní kuchyní, restaurací a diskotékou bude stát kupce 2.100.000 EUR. K dispozici jsou ovšem také menší věci: např. nájem baru v Kaprunu, pro cca 100 hostů, se základním měsíčním nájmem ve výši 1.453 EUR. Pro více informací navštivte také náš web zaměřený na reality v Rakousku.

Španělsko
Ceny španělských hotelů a restaurací jsou velmi vysoké, což je zapříčiněno celkovým růstem realitních cen v poslední době a stálým zájmem zahraničních turistů o španělská mořská letoviska. V cenové relaci pod 1 mil EUR je velmi těžké najít příležitost, která by měla šanci na alespoň částečnou návratnost bez dodatečných investic. Pro více informací navštivte také náš web zaměřený na reality ve Španělsku.

Doporučujeme | V naší nabídce naleznete více než 6000 nemovitostí po celém světě Kompletní nabídka

Chci dostávat nabídky a novinky o zahraničních realitách zdarma přímo na můj e-mail:
Jazyk: