Cizinci mohou v ČR kupovat nemovitosti

V naší laické i odborné veřejnosti je často prezentováno mylné stanovisko, že \"cizinci – fyzické osoby - nemohou v ČR kupovat nemovitosti\". Autoři těchto obecných tvrzení nečiní rozdíl mezi osobami, které jsou občany státu EU a mezi cizinci z nečlenských států EU, a nezohledňují postavení cizinců, kteří jsou občany některého ze státu Evropského hospodářského prostoru (tj. Norsko, Island a Lichtenštejnsko), resp. občany USA, či cizinců, kteří u nás žijí na základě povolení k trvalému pobytu.

Příčinou může být skutečnost, že předpisy upravující nabývání nemovitostí cizinci v ČR jsou roztříštěné, a platná právní úprava není v souladu se Smlouvou o přistoupení k EU. V přístupové smlouvě si ČR totiž vymínila, že po dobu 5 let budou zachována omezení ohledně objektů tzv. „vedlejšího bydlení“ a po dobu 7 let zemědělského půdního fondu. Nicméně, po podpisu přístupové smlouvy byla přijata nová vnitrostátní úprava, která podmínky sjednané přístupovou smlouvou zmírnila. Touto „tolerantnější“ úpravou oproti přístupové smlouvě je novela devizového zákona.

Veřejnost si zpravidla není vědoma skutečnosti, že nabývání nemovitostí cizozemci (pojem používaný devizovým zákonem) připadalo v úvahu v taxativně stanovených případech již na základě předcházející novely devizového zákona, tj. například u fyzických osob případ stavby na vlastním pozemku nebo nabývání do společného vlastnictví manželů.

Zemědělská půda
V současné době nabývání nemovitostí v ČR upravuje §17 devizového zákona v platném znění. Pozemky, které tvoří zemědělský půdní fond mohou nabývat mimo jiné cizozemci – fyzické osoby s průkazem o povolení k pobytu pro státního příslušníka členského státu Evropského společenství (můžeme používat pojem „občan EU“), pokud jsou evidováni jako zemědělští podnikatelé a pokud jejich trvalý pobyt v ČR trvá min. tři roky. Všichni ostatní cizozemci mohou nabývat pozemky ze zemědělského fondu zejména pro případ, jedná-li se o pozemek, který tvoří jeden nedílný funkční celek s nemovitou stavbou v jejich vlastnictví.

Jiné nemovitosti
Jiné nemovitosti než jsou pozemky tvořící zemědělský půdní fond mohou nabývat cizinci s českým státním občanstvím, dále cizinci, kteří jsou držiteli průkazu o povolení k pobytu pro příslušníka členského státu Evropských společenství (občané EU), jakož i cizinci s trvalým pobytem v ČR (což platilo již dle předchozí novely devizového zákona). Tyto osoby mohou tedy nabývat do svého vlastnictví i tzv. „objekty vedlejšího bydlení“, na něž se vztahovala výjimka sjednaná v přístupové smlouvě. Protože pojem „objekt vedlejšího bydlení“ náš právní řád nezná, bylo nutné vysvětlit jej výkladem. Za objekt vedlejšího bydlení lze považovat např. byty, rodinné domky, chaty resp. stavby určené k individuální rekreaci, včetně zastavěných pozemků, jakož i pozemky určené k zástavbě těmito stavbami.

Povolení k pobytu
Povolení k pobytu je jedním z důležitých kroků k nabývání nemovitostí v ČR cizozemci. Průkaz o povolení pobytu občanům EU vydává cizinecká policie na základě žádosti o povolení k přechodnému pobytu podle §87a zákona o pobytu cizinců na území ČR, pokud žadatel hodlá na území ČR pobývat přechodně po dobu delší než tři měsíce. O žádosti o povolení přechodného pobytu rozhoduje policie ve správním řízení. Žadatelům lze doporučit přiměřenou dávku trpělivosti. S ohledem na nutnost znalosti minimálně zákona o pobytu cizinců by k hladkému průběhu řízení nepochybně přispělo jednání prostřednictvím písemně zmocněného zástupce.

Určitě stojí za zmínku skutečnost, že průkaz o povolení k pobytu se vydává na časově omezenou dobu, samozřejmě s možností prodlužování. Případný nákup nemovitosti je třeba realizovat tak, aby průkaz k povolení pobytu nepozbyl platnosti před podáním návrhu na vklad vlastnictví do katastru nemovitostí.

Občané jiných států než EU
Pro úplnost je třeba uvést, že prakticky srovnatelné podmínky nabývání nemovitostí v ČR platí také pro občany států náležejících do Evropského hospodářského prostoru (EHP), tj. Island, Lichtenštejnsko a Norsko, v souladu s §31 devizového zákona, a to na základě Dohody o účasti ČR v EHP, jakož i občané USA, a to na základě Dohody mezi USA a ČSFR o vzájemné podpoře investic. Občané Islandu, Lichtenštejnska a Norska se při nákupu nemovitostí musí prokázat povolením k pobytu v délce alespoň 90 dnů, občané USA platným vízem.

Občané jiných států než EU, EHP a USA mohou v ČR nakupovat nemovitosti, jsou-li z hlediska devizového zákona považováni za tuzemce, tedy mají-li v ČR povolení k trvalému pobytu. Pokud tomu tak není, musí nemovitosti nakupovat na společnost, kterou za tím účelem v ČR založí (tento postup je všeobecně znám).

V jednotlivých případech se může stát, že je nutno pracovat i s normami mezinárodního práva. Když by nabyvateli byli např. manželé s občanstvím stejného cizího státu, platilo by pro nabývání nemovitosti právo cizího státu, pokud by jeden z manželů byl příslušníkem ČR, platilo by právo ČR, právo ČR by platilo i v případě, kdy by nemovitost nabývali manželé-cizinci, a každý z nich by byl příslušníkem jiného státu.

Jak je vidět, nelze souhlasit s tvrzením některých autorů, že fyzické osoby – cizinci - zde nemohou nemovitosti nakupovat. Opak je pravdou. Trh s nemovitostmi v ČR je již pro velký počet cizinců (v obecném slova smyslu) přístupný. Jde jen o to znát legislativu a umět nabízené možnosti využít.

Nabývání zahraničních nemovitostí občany ČR
Obdobná situace panuje ale i v zahraničí, včetně států EU. Řada zahraničních realitních kanceláří, ale i notářů a advokátů, žije v mylné představě, že naši občané nemohou nakupovat nemovitosti v jejich zemích. Setkali jsme se s tím při řešení prvních obchodních případů v Itálii či Rakousku. Prokázali jsme však, že na naše občany, jakožto na občany EU, se zásadní omezení nevztahují. Každý stát EU, kromě nově přistupujících zemí, které si vymínili výjimky, je totiž povinen respektovat zásadu volného pohybu kapitálu v rámci EU, čímž se samozřejmě rozumí i investice do nemovitosti. Přesto je vhodné kupovat nemovitost prostřednictvím zkušené realitní kanceláře, která zaručí, že smlouva bude vyhovovat vnitrostátním legislativním podmínkám konkrétní země. Například ve zmiňovaném Rakousku je nutné v kupní smlouvě použít vhodné formulace, které umožní pořídit si bez problémů pěkný apartmán v Alpách, mnohdy za cenu srovnatelnou s apartmány třeba v Krkonoších.