Investice do památkově chráněných nemovitostí v Německu

Investice do památkově chráněných nemovitostí v Německu představuje jednu z daňově zvýhodněných variant investic do nemovitostí v zahraničí. Jedná se o daňový bonus díky odpisu památkově chráněných nemovitostí (§7i zákona o dani z příjmu). Majitelé si mohou po dobu 10 let odečítat z daní 9 % pořizovacích a sanačních nákladů a podstatně tak snížit svoje daňové zatížení.

Investoři si mohou z daně z příjmu náklady na údržbu a modernizaci odepisovat 12 let: v prvních 8 letech je to 9 %, v následujících 4 letech 7 % sanačních nákladů. Navíc mohou u čistě pořizovacích nákladů využít výhodu lineárního odpisu.

Jak funguje daňový bonus pro majitele

Možnost vysokých odpisů je výhodou zejména pro majitele: 10 let si mohou od daně odečítat vždy 9 % celkových pořizovacích nákladů a nákladů na sanaci (§ 10 zákona o dani z příjmu), které "jsou potřebné pro udržování budovy jako stavební památky nebo jsou potřebné pro její účelné užívání“ (§ 7, odst. 1 zákona o dani z příjmu. Stát tím poskytuje pěkné příspěvky jak na kupní cenu, tak i na sanační opatření. To ovšem platí za předpokladu, že kupující na uvedené částky neobdržel žádný příspěvek na individuální bytovou výstavbu.

Zjednodušený příklad výpočtu:

Osamělý člověk bez dětí a s ročním příjmem 50 000 € (brutto) koupí v Německu památkově chráněný dvoupokojový byt o ploše 74 m2. Budova je památkově chráněná, sanace začíná v prosinci 2011.

  • Kupní cena vč. vedlejších pořizovacích nákladů a sanačních nákladů: 216.000 €
  • Z toho náklady na sanaci: 144.106 €
  • Odpis na podíl sanace (ročně 9 % z 144.106 €): 12.970 €
  • Roční daňové zatížení před koupí nemovitosti: 13.560 €
  • Nově zdaňovaný příjem (příjem minus odpis) 36.380 €
  • Odváděná daň (po nákupu nemovitosti): 8.160 €
  • Roční daňová úspora: 5.400 €
  • Měsíční daňová úspora: 450 €
  • Efektivní daňová úspora po 10 letech: 54.000 €

Jak funguje daňový bonus pro investory

Investoři si mohou po dobu 12 let odepisovat z daně z příjmu náklady na údržbu a modernizaci. V prvních 8 letech mohou uplatnit 9 % nákladů na sanaci, v následujících 4 letech potom 7 %. Navíc mohou na pořizovací náklady bez nákladů na renovaci uplatnit lineární odpis. Tento lineární odpis činí u starých staveb, které vznikly před rokem 1925, 2,5 % po dobu 50 let. Výhod tohoto velkorysého modelu úspory daní mohou využívat zejména majitelé statků a příjemci dvou příjmů.

Zjednodušený příklad výpočtu

Ženatý muž s jedním dítětem a příjmem 60 000 € (brutto) koupí v Německu památkově chráněný třípokojový byt o ploše 90,15 m² a pronajímá ho za výhodnou cenu 8,50 €/m².

  • Kupní cena vč. vedlejších pořizovacích nákladů: 262.000 €
  • Z toho náklady na sanaci 174.720 €
  • Roční daňové zatížení před koupí nemovitosti: 12.570 €
  • Průměrné odpočitatelné náklady ročně (odpis sanačního podílu, odpis staré stavby, disážio, nedostatečné krytí z příjmů z nájmu a finančních úroků, ostatní náklady na reklamu) 17.100 €
  • Nový zdaňovaný příjem průměrně: (příjem minus odpočitatelné náklad) 42.900 €
  • Průměrné roční daňové zatížení po koupi nemovitosti: 6.500 €
  • Průměrná roční daňová úspora: 6.100 €
  • Průměrná měsíční daňová úspora: 510 €
  • Efektivní daňová úspora po 12 letech: 72.700 €

Abyste získali přehled o možnostech získání "památkového odpisu“, sestavili jsme pro Vás zjednodušený příklad výpočtu. Jeho účelem je pouze objasnit vliv odpisu stavebních památek na daně a rozhodně se nejedná o doporučení nebo daňové poradenství.

Doporučujeme | V naší nabídce naleznete více než 6000 nemovitostí po celém světě Kompletní nabídka

Chci dostávat nabídky a novinky o zahraničních realitách zdarma přímo na můj e-mail:
Jazyk: