Co by měl vědět každý, kdo investuje do nemovitostí

Koupě nemovitosti, ať již doma či v zahraničí, je často spojením racionálního a emocionálního uvažování. Především v případě nemovitostí v zahraničí, které chce jejich majitel využívat pro vlastní potřebu v kombinaci s dalším pronájmem, by mělo jít o spojení obou přístupů.

Nemovitost u moře, v Alpách, na břehu jezera nebo třeba v některé ze světových metropolí by vám měla přinášet radost, zároveň je ale potřeba nezapomínat na to, že se jedná i o investici. Je proto důležité znát hybné síly působící v oblasti investic do nemovitostí přinášejících svým majitelům příjem.

Ať už jde o nemovitost, kterou již vlastníte, kterou chcete prodat nebo kterou byste si rádi koupili, měli byste se vyznat v investičních ukazatelích. Proto jsme pro vás připravili přehled těch nejdůležitějších.

1. Obsazenost resp. neobsazenost nemovitosti

Kolik procent z hrubého potenciálního příjmu bude ztraceno z důvodu neobsazenosti? Nejlepším způsobem, jak to zjistit, je shromáždit data z místního trhu, podle kterých si odvodíte, jak na tom daný typ nemovitosti v dané lokalitě je. Může se stát, že se obsazenost nemovitosti, o kterou máte zájem nebo ji již vlastníte, bude výrazně vymykat zjištěnému průměru.

Pokud je průměrná obsazenost vaší nemovitosti mnohem nižší, stálo by za to vypátrat příčinu. Pokud je nemovitost naopak neustále obsazená, je nájemné pravděpodobně nízké a může zde být potenciál k zvýšení příjmů z pronájmu.

Společnost Rellox má dlouholeté zkušenosti spojené se znalostí místních podmínek a trhů v jednotlivých zemích, regionech a lokalitách. V případě zájmu o koupi nemovitosti v zahraničí určené k dalšímu pronájmu je proto možné využít konzultace s našimi odborníky na problematiku investičních nemovitostí.

2. Poměr mezi výší úvěru a hodnotou nemovitosti (LTV z anglického Loan to Value)

Existuje obecně přijímaný názor, že využití úvěru je rozumné. Nesmí se to však přehnat. Poskytovatelé půjček jsou většinou ochotní poskytnout prostředky na uhrazení 60–80 % kupní nebo odhadní ceny nemovitosti.

Čím je LTV u daného úvěru vyšší, tím vyšší riziko banka podstupuje. Vysoké riziko se přirozeně odrazí na ceně úvěru, tedy na výši úrokové sazby a nejrůznějších poplatků. Z toho vyplývá, že je ideální použít co nejvíce vlastních prostředků a dosáhnout tak co nejnižšího LTV, a tedy získat úvěr s optimálními podmínkami.

Zajímáte se o podrobnější informace o možnostech financování nákupu nemovitosti v zahraničí? Navštivte stránky Hypotéka bez hranic nebo nás kontaktujte. 

3. Poměr čistého výnosu a ročních nákladů spojených s úvěrem (DCR neboli Debt Coverage Ratio)

Čistý provozní výnos je celkový potenciální příjem, který nemovitost přináší, od kterého se odečtou provozní náklady a případné ztráty v důsledku neobsazenosti. Pokud je váš čistý výnos stejný jako náklady na splácení hypotéky, je tento poměr roven 1.

Skutečnost je taková, že málokterá banka je ochotná financovat koupi nemovitosti, která si na sebe pravděpodobně jen stěží bude schopná vydělat. Tento poměr by tak měl být alespoň 1,2, takže váš čistý výnos musí být o 20 % vyšší než náklady spojené s úvěrem. Záleží při tom na typu nemovitosti a lokalitě, někdy toto procento musí být dokonce vyšší. Vyplatí se tedy počítat s finanční rezervou.

4. Míra kapitalizace

Míra kapitalizace je vyjádřením poměru mezi čistým výnosem z nemovitosti a její cenou. Míra kapitalizace ukazuje, jak velkých výnosů investoři na daném trhu dosahují. Někdy se využívá při odhadu ceny investiční nemovitosti – pokud mají ostatní investoři výnos 10 %, kolik by musela nemovitost stát, aby dnes výnos, který bude přinášet, také činil 10 %?

Mějte na paměti, že míra kapitalizace je ovlivněná situací na trhu. S měnícími se podmínkami na trhu se mění také míra kapitalizace, která může dosahovat značných výkyvů. Až tedy nemovitost za deset let budete chtít opět prodat, může být obvyklá kapitalizace na daném trhu úplně jiná než dnes.

5. Vnitřní výnosové procento (IRR z anglického Internal Rate of Return)

Podle tohoto ukazatele se řídí mnoho investorů, protože se na něm projeví načasování i hodnota peněžních toků a příjem z prodeje nemovitosti. Výpočet je trochu složitější, usnadní jej však například finanční kalkulačka.

O čem takové IRR vypovídá? Každá investice do nemovitosti a její správa s sebou nese svá rizika a v zájmu investora je, aby výnosnost jeho investice byla přiměřená riziku, které podstupuje. Neexistuje nic jako „dobré“ IRR, ale nemělo by být jednociferné – ideálně by mělo dosahovat hodnoty mezi 13 a 19 %. Pozor však na příliš optimistickou variantu. V takovém případě je lepší přezkoumat data a odhady použité při výpočtu.

6. Peněžní toky (cash flow) – to nejdůležitější nakonec

Pokud je hodnota očekávaných peněžních toků z vaší investice vysoká, stačí se už jen podívat na ostatní ukazatele, abyste se ujistili, že investice slibuje uspokojivé dlouhodobé výsledky. Při záporném peněžním toku budete muset sáhnout do vlastní kapsy a rozdíl vyrovnat. Příliš nízký nebo dokonce nulový peněžní tok může být způsoben nevhodným financováním nemovitosti a z toho plynoucími příliš vysokými úroky.

Zjištění, že vaše investiční nemovitost nepodporuje vás, ale vy ji, samozřejmě není příjemné. Pokud je ovšem obvyklý peněžní tok vysoký, nepředstavuje dočasné zhoršení situace na trhu, neočekávaná neobsazenost nebo oprava žádný problém.